NRAU 2025: as alterações que tens de conhecer

O que é o NRAU?

NRAU significa Novo Regime do Arrendamento Urbano. Foi aprovado pela Lei 6/2006 e desde então sofreu várias alterações - em 2012, 2017, 2019, 2020, 2023 e 2025. Na prática, "NRAU 2025" refere-se ao texto consolidado em vigor depois das alterações de 2025.

O NRAU regula tudo no arrendamento urbano: tipos de contrato, prazos, denúncia, atualização de rendas, despejo, fiança, caução. Não é exclusivo de habitação - também se aplica ao arrendamento comercial e profissional, com regras específicas.

As 7 grandes alterações que afetam o teu contrato em 2026

1. Limite de subida da renda em novos contratos

A Lei 56/2023 introduziu um teto à subida da renda entre contratos consecutivos no mesmo imóvel. Se o imóvel já tinha contrato anterior nos últimos 5 anos, a nova renda não pode exceder a renda anterior atualizada pelo coeficiente do INE acrescido de 2%.

Aplica-se sobretudo a senhorios profissionais e a zonas de pressão urbanística. Em 2026, o limite continua em vigor.

2. Caução até duas rendas, fixada na lei

O limite está escrito no Código Civil: as partes podem caucionar o cumprimento das obrigações até ao valor correspondente a duas rendas (artigo 1076.º, n.º 2, na redação da Lei n.º 24-D/2022, de 30 de dezembro). O pagamento antecipado da renda também tem teto: só com acordo escrito e por um período não superior a dois meses (n.º 1). Na redação anterior, dada pela Lei n.º 6/2006, a caução não tinha teto e a antecipação podia ir até três meses. Detalhes em o guia da caução.

3. Atualização anual obrigatoriamente comunicada por escrito

A subida anual com base no coeficiente do INE só é válida se comunicada por escrito ao inquilino com 30 dias de antecedência. Sem essa comunicação, a renda não sobe e os aumentos não feitos não se recuperam. O coeficiente ainda pode ser aplicado em anos posteriores, desde que não tenham passado mais de 3 anos sobre a data em que podia ter sido aplicado pela primeira vez (artigo 1077.º, n.º 2, alínea d), do Código Civil). Detalhes em o guia da atualização 2026.

4. Prazo mínimo de 1 ano para contratos de habitação permanente

Reforçado em 2019 e mantido em 2025: contratos de habitação permanente têm de ter pelo menos 12 meses de duração inicial. Tentar contornar com contratos de "uso por tempo determinado" foi declarado abusivo.

5. Saída antecipada do inquilino: um terço do prazo e pré-aviso

Num contrato de prazo certo, o inquilino pode denunciar a todo o tempo depois de decorrido um terço do prazo inicial ou da renovação, com pré-aviso de 120 dias se o prazo for de 1 ano ou mais, ou de 60 dias se for inferior a 1 ano (artigo 1098.º, n.º 3, do Código Civil). Num contrato de 3 anos, isto quer dizer: só depois de passado 1 ano, e com 120 dias de pré-aviso. Se o senhorio se tiver oposto à renovação, o inquilino pode sair a todo o tempo com 30 dias de pré-aviso (n.º 4). A denúncia produz efeitos no final de um mês do calendário, a contar da comunicação (n.º 5). Detalhes em o guia da rescisão.

6. Despejo extrajudicial via balcão nacional

Para incumprimento de pagamento de renda, há um procedimento de despejo simplificado através do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA). Mais rápido que tribunal, mas requer contrato registado.

7. Multas mais altas para senhorios não-conformes

As coimas por não registar o contrato, não emitir recibo, ou não comunicar atualizações foram agravadas. Hoje, a coima por contrato não registado começa em €25 mas pode chegar a €165.

O que NÃO mudou (e ainda confunde)

• O imposto do selo continua em 10% de uma renda mensal, paga à entrada.
• O dia de pagamento por defeito continua a ser até ao 8 do mês a que respeita.
• A fiança / fiador continua a ser solidário com o inquilino, salvo cláusula em contrário.
• O senhorio continua a poder fazer obras urgentes sem autorização do inquilino, mediante comunicação prévia razoável.

Calendário das alterações