O que é a caução no arrendamento?
A caução é um depósito de garantia que o inquilino entrega ao senhorio à entrada do contrato. Serve para cobrir eventuais rendas em falta, danos no imóvel, ou indemnizações por incumprimento. Deve ser devolvida no fim do contrato, deduzidas eventuais retenções justificadas.
Está prevista no artigo 1076.º do Código Civil. Não é obrigatória - depende de acordo entre as partes - mas é praticamente universal nos contratos de arrendamento residencial em Portugal.
Quanto pode pedir o senhorio?
O Código Civil fixa um teto. O artigo 1076.º, n.º 2, diz que as partes podem caucionar, por qualquer das formas legalmente previstas, o cumprimento das obrigações respetivas, até ao valor correspondente a duas rendas.
- Caução até 2 rendas: dentro do limite legal.
- Caução acima de 2 rendas: ultrapassa o limite do artigo 1076.º, n.º 2, mesmo que o inquilino aceite assinar.
Exemplo: com uma renda de €800, a caução máxima é de €1.600.
Forma de entrega da caução
Há várias formas, com diferentes níveis de proteção:
- Transferência bancária para conta do senhorio - mais simples, mais comum, menos segura para o inquilino.
- Conta bloqueada (escrow) - mais segura, mas envolve banco. Os 2 só conseguem mexer com acordo ou ordem judicial.
- Cheque visado - formato antigo, ainda usado.
Independentemente da forma, o contrato deve especificar: valor, data de entrega, forma, e condições de devolução.
Quando deve ser devolvida?
O artigo 1076.º não fixa um prazo para a devolução da caução. Por isso, o mais seguro é o contrato dizer quando e como é devolvida (por exemplo, até 30 dias depois da entrega das chaves e da vistoria do imóvel).
Em prática, o processo correto é:
- Inquilino entrega as chaves ao sair.
- Senhorio faz vistoria do imóvel com o inquilino presente (ou pelo menos avisado).
- Se houver danos: deduz-se valor justificado da caução.
- Senhorio devolve o restante por transferência bancária, no prazo fixado no contrato.
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Gerar contrato + pack →Quando o senhorio pode reter (parte da) caução?
Apenas em situações justificadas e comprovadas:
- Rendas em falta - incluindo do último mês, se o inquilino saiu sem pagar.
- Danos no imóvel além do desgaste normal.
- Despesas em curso (água, luz) que ficaram a descoberto.
- Indemnizações por saída antecipada, se previstas no contrato.
Danos vs. desgaste normal - onde está a linha?
Esta é a maior fonte de litígios. Critérios práticos:
| Desgaste normal (não retém) | Dano (pode reter) |
|---|---|
| Pintura amarelada por uso | Furos grandes nas paredes |
| Marcas leves de móveis no chão | Riscos profundos em soalho |
| Selaria de banheira escurecida | Banheira partida |
| Eletrodomésticos com sinais de uso | Frigorífico avariado por má utilização |
Como o inquilino se protege
- Auto de vistoria à entrada, com fotos. Anexar ao contrato.
- Recibos de todas as quantias pagas, incluindo a caução.
- Cláusula clara no contrato sobre o valor da caução, forma de entrega, e prazo de devolução.
- Estado de conservação à saída documentado também (auto de vistoria final).
O que fazer se o senhorio se recusar a devolver?
- Pedir por escrito, registado com aviso de receção, indicando o prazo de devolução fixado no contrato.
- Sem resposta, recorrer ao Centro de Arbitragem do Setor da Habitação (resolução extrajudicial).
- Em última instância, ação judicial nos Julgados de Paz (até €15.000) ou Tribunal Cível.