Tudo o que precisas saber sobre arrendamento em Portugal

Os preços variam consoante a opção:

• Advogado: entre €150 e €300, com consulta + IVA
• Templates online gratuitos: arriscam-se a estar desatualizados ou ilegais
• Renda.app: €19,99, revisto por advogada certificada e 100% conforme NRAU 2025

Para contratos standard de habitação, não é necessário pagar a um advogado se usares uma plataforma como a Renda.app que já tem o modelo legal validado.

Do senhorio: NIF, morada fiscal, dados bancários (IBAN), cópia da caderneta predial e licença de utilização do imóvel.

Do inquilino: NIF, morada actual, cópia do CC ou passaporte, comprovativo de rendimentos (recibos de vencimento ou IRS) e NIB para débitos.

O contrato em si não é registado em cartório - basta as duas partes assinarem (com testemunhas opcionais) e o senhorio fazer o registo nas Finanças.

Sim. A lei portuguesa não exige advogado nem cartório para um contrato de arrendamento habitacional. O contrato é válido desde que tenha as cláusulas obrigatórias do NRAU e seja assinado por ambas as partes.

O risco de fazer sem ajuda profissional é omitir cláusulas obrigatórias ou usar templates desatualizados. A Renda.app gera o documento com base nos modelos atualizados e revistos por advogada.

Não. Para arrendamento habitacional, o contrato é válido com a simples assinatura das partes. Apenas tem de ser registado nas Finanças até ao fim do mês seguinte ao início do contrato.

O registo cartorário só é necessário em casos específicos (ex.: contratos com prazo superior a 6 anos que envolvam constituição de direitos reais).

O processo total demora menos de 5 minutos: 11 passos no formulário, pagamento de €19,99 (MB WAY, cartão, Multibanco) e o contrato chega ao teu email em menos de 2 minutos.

Comparativamente, com um advogado podes esperar entre 3 a 10 dias úteis pelo documento final.

Recebes dois ficheiros por email:

• PDF (oficial) - versão final formatada, pronta a imprimir e assinar. É esta que registas nas Finanças.
• Word / DOCX (editável) - mesma versão em formato Microsoft Word, caso queiras ajustar pormenores antes de imprimir (typo num nome, cláusula adicional, etc.).

Ambos os formatos são gerados com base nos mesmos dados e têm o mesmo conteúdo legal. O Word abre-se em qualquer Microsoft Word, Google Docs ou LibreOffice gratuito.

Sim, e sem custos adicionais durante 7 dias. Tens duas opções:

1. Pequeno typo (nome mal escrito, NIF errado, data trocada): abre o ficheiro Word, corrige diretamente, e re-exporta para PDF se quiseres. Sem voltares aqui.
2. Mudança maior ou queres a versão "oficial Renda.app" corrigida: o email contém um link tipo renda.app/edit/abc123. Clica, o formulário reabre com os teus dados pré-preenchidos, corriges, e o novo contrato chega-te ao email em segundos. Tudo grátis até 7 dias após a compra.

Após 7 dias, podes contactar suporte@renda.app - pequenas correções continuam gratuitas, mas mudanças substanciais podem implicar nova compra.

NRAU significa Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei nº 6/2006). É a legislação que regula todos os contratos de arrendamento habitacional e não-habitacional em Portugal.

Foi atualizado várias vezes desde 2006: Lei 31/2012, Lei 13/2019 e alterações de 2024 sobre coeficientes e prazos de denuncia. Define cláusulas obrigatórias, prazos mínimos, regras de atualização de renda e direitos das partes.

Conforme o artigo 1070º do Código Civil e o NRAU, o contrato deve incluir obrigatoriamente:

1. Identificação completa das partes (senhorio e inquilino)
2. Identificação do imóvel (morada, artigo matricial, fração)
3. Finalidade do arrendamento (habitação permanente ou não)
4. Tipo de prazo (certo ou indeterminado) e duração
5. Valor da renda e forma de pagamento
6. Caução, se aplicável
7. Cláusula sobre atualização anual da renda
8. Local e data de assinatura

A omissão de cláusulas obrigatórias pode tornar o contrato parcialmente inválido.

As principais alterações para 2025 incluem:

• Coeficiente INE: 2,16% para 2025 (anteriormente era 2,72% em 2024 e 6,94% em 2023)
• Prazos de denuncia: ajustados para contratos de longa duração
• Apoio à renda: alargamento dos critérios de elegibilidade
• Despejo: mantidas as regras do BNA (Balcão Nacional do Arrendamento)

A Renda.app gera contratos já conformes com todas estas atualizações.

Sim. Para contratos de habitação, o NRAU exige forma escrita. Contratos verbais são tecnicamente inválidos e não podem ser registados nas Finanças - o que impede o senhorio de declarar rendimentos e o inquilino de deduzir no IRS.

A caução não pode exceder o equivalente a 2 meses de renda (artigo 1076º do Código Civil). Por exemplo, para uma renda de €800/mês, a caução máxima é €1.600.

O senhorio pode também exigir, em alternativa à caução, fiador ou seguro de renda - mas não ambos cumulativamente sem justificação.

A caução deve ser devolvida no fim do contrato, no prazo de 30 dias após a entrega das chaves e a vistoria do imóvel.

O senhorio pode descontar:

• Rendas em atraso ou outros valores em dívida
• Danos no imóvel para além do desgaste normal
• Despesas não pagas (água, luz, condomínio se da responsabilidade do inquilino)

O senhorio é obrigado a justificar por escrito qualquer desconto, com fotos e orçamentos quando aplicável.

Não. A lei distingue desgaste normal de uso (que é da responsabilidade do senhorio) de danos causados pelo inquilino (descontados da caução).

Pequenos riscos em paredes, marcas de móveis, desbote de tinta ou desgaste de pavimentos por uso normal não podem ser descontados. Apenas danos significativos (vidros partidos, casas de banho danificadas, paredes esburacadas) são elegíveis.

Em caso de disputa, o inquilino pode recorrer ao Julgado de Paz ou aos tribunais.

Só se o senhorio aceitar - não é um direito do inquilino. Em prática, alguns senhorios aceitam dividir a caução em 2 ou 3 prestações nos primeiros meses, especialmente se o inquilino tem perfil financeiro sólido.

Se acordado, este pagamento parcelado deve ficar expressamente escrito no contrato.

Sim, mas só uma vez por ano e pelo coeficiente publicado anualmente pelo INE. Para 2025, o coeficiente é 2,16% (publicado em outubro de 2024).

O senhorio deve comunicar o aumento por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência. Sem essa comunicação, o aumento não produz efeito.

Em contratos com cláusula de não atualização, o senhorio fica vinculado à renda inicial durante toda a duração do contrato.

2,16% - publicado pelo INE em outubro de 2024 e aplicável a contratos atualizados em 2025.

Histórico recente:

• 2025: 2,16%
• 2024: 2,72%
• 2023: 6,94%
• 2022: 1,02%

Aplica-se sobre a renda em vigor - ex.: renda de €800 × 1,0216 = €817,28 em 2025.

Em caso de incumprimento, o senhorio pode:

1. Cobrar juros de mora (legal: 4% ao ano + atualizações)
2. Aplicar indemnização de 20% sobre a renda em atraso (artigo 1041º CC), após 30 dias de atraso
3. Resolver o contrato após 3 meses de incumprimento ou 4 atrasos no pagamento em 12 meses
4. Recorrer ao Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) para procedimento especial de despejo

O inquilino pode evitar a resolução pagando todas as rendas em atraso + indemnização no prazo de 1 mês após a notificação.

A forma de pagamento é estabelecida no contrato. As mais comuns são:

• Transferência bancária (mais recomendada - deixa rasto)
• Débito direto autorizado pelo inquilino
• MB WAY (cada vez mais comum)
• Cheque (em desuso)
• Numerário com recibo escrito (não recomendado)

O senhorio é obrigado a emitir recibo de renda eletrónico (modelo das Finanças) até ao 5º dia útil do mês seguinte. O recibo é obrigatório mesmo que o pagamento seja em numerário.

Por defeito, o condomínio é responsabilidade do proprietário (senhorio). No entanto, o contrato pode estipular que o condomínio fica a cargo do inquilino - nesse caso, deve ser claramente discriminado o valor.

O mesmo se aplica a IMI: por defeito é do senhorio, mas pode ser repassado contratualmente. Sempre que o pagamento for repassado, deve ficar expressamente escrito no contrato.

Um fiador é uma pessoa que se responsabiliza solidariamente pelo cumprimento das obrigações do inquilino. Se o inquilino não pagar a renda ou causar danos, o senhorio pode exigir o pagamento ao fiador.

O fiador assina o contrato como tal e fica vinculado durante toda a duração do mesmo (incluindo renovações automáticas, salvo cláusula em contrário).

Não. O fiador não é obrigatório por lei. É uma garantia adicional que o senhorio pode exigir, especialmente quando:

• O inquilino é estudante ou jovem sem histórico de crédito
• É estrangeiro recém-chegado a Portugal
• Tem rendimentos variáveis ou instáveis (freelancer, recibos verdes)
• O rácio renda/rendimento é superior a 33%

Em alternativa, alguns senhorios aceitam seguro de renda (Tranquilidade, Fidelidade, etc.) ou caução acrescida.

Qualquer pessoa singular ou colectiva com capacidade financeira comprovada. Tipicamente o senhorio exige:

• NIF e cópia do CC ou passaporte
• Recibos de vencimento (3 a 6 últimos)
• Declaração de IRS
• Certidão de não dívida às Finanças e Segurança Social
• Comprovativo de morada

O fiador não pode ser o próprio inquilino nem viver com ele em economia comum (excepto progenitores em alguns casos).

Só com acordo expresso do senhorio, ou quando:

• O inquilino é substituído (e o novo inquilino tem outro fiador)
• O contrato é resolvido ou termina
• O fiador morre (a fiança não se transmite aos herdeiros)

Em renovações automáticas, a fiança continua salvo se o contrato indicar o contrário. O fiador pode opor-se à renovação, comunicando ao senhorio com a antecedência exigida.

Sim. É permitido ter múltiplos fiadores, que respondem solidariamente entre si pelas obrigações do inquilino. Em prática é raro - o normal é um fiador apenas.

Se quiseres, podes adicionar fiador no formulário da Renda.app no passo 3.

Para habitação permanente, a duração mínima é de 1 ano (Lei 13/2019). Contratos com prazo certo podem ir até 30 anos.

Para habitação não permanente (férias, fins específicos), não há mínimo. Para estudantes, podem fazer-se contratos por períodos letivos.

Sim, salvo oposição de uma das partes. Os contratos com prazo certo renovam automaticamente por períodos sucessivos mínimos de 3 anos (excepto se o contrato estipular outro período).

Para evitar a renovação:

• Senhorio: tem de comunicar oposição com 240 dias de antecedência (contratos < 6 anos) ou 365 dias (contratos ≥ 6 anos)
• Inquilino: 120 dias (contratos < 6 anos) ou 240 dias (contratos ≥ 6 anos)

A oposição tem de ser por escrito, com prova de recepção.

Existem 3 formas:

1. Caducidade - chega ao fim do prazo sem renovação
2. Denúncia - oposição à renovação, com pré-aviso mínimo
3. Resolução - rescisão por incumprimento (renda em atraso, danos graves, falta de uso, etc.)

O inquilino pode também fazer denúncia antecipada (rescisão unilateral) após 1/3 da duração do contrato (mínimo 4 meses), com pré-aviso de 30 a 120 dias consoante a duração.

Não. O senhorio só pode terminar antecipadamente em casos específicos:

• Habitação própria - com pré-aviso de 6 meses; não pode arrendar a terceiros nos 2 anos seguintes sob pena de indemnização
• Obras profundas que tornem o imóvel temporariamente inabitável
• Incumprimento do inquilino (rendas em atraso, danos, uso diferente do contratado)
• Demolição ou obras estruturais autorizadas pela câmara

Fora destes casos, o contrato continua até ao prazo fixado, mesmo que o senhorio queira retomar o imóvel para venda.

Sim, é obrigatório. O senhorio deve comunicar o início do contrato às Finanças no prazo de até ao final do mês seguinte ao início do arrendamento.

Sem registo:

• O senhorio incorre em coima de €100 a €3.750
• O inquilino não pode deduzir as rendas no IRS
• Em caso de incumprimento, o BNA não aceita o procedimento especial de despejo

O registo é feito pelo senhorio no Portal das Finanças:

1. Aceder ao Portal das Finanças com NIF + senha
2. Menu "Imóveis" → "Contratos de Arrendamento" → "Comunicar Contrato"
3. Preencher dados do imóvel, do inquilino, datas e valor da renda
4. Pagar imposto do selo (10% do valor de 1 mês de renda) via referencia Multibanco
5. Submeter

O comprovativo serve para o próprio senhorio (declarações de IRS) e pode ser pedido em casos legais.

O imposto do selo sobre o contrato de arrendamento é 10% sobre uma renda mensal (não anual).

Exemplo: renda de €800/mês → imposto do selo = €80 (pagamento único no início do contrato).

O imposto é pago pelo senhorio, mas pode ser repassado ao inquilino se assim estiver no contrato. Algumas pessoas dividem-no 50/50.

Sim. O senhorio deve comunicar às Finanças o fim do contrato até ao final do mês seguinte. Também deve comunicar:

• Aumentos de renda
• Alterações nos inquilinos
• Cessões ou subarrendamentos

Tudo no mesmo menu do Portal das Finanças.

Os rendimentos prediais (categoria F do IRS) têm taxa autónoma de 25% por defeito, mas podem ser englobados ao rendimento global se for mais favorável.

Existem reduções para contratos longos:

• Contratos com 5 a 9 anos: 15%
• Contratos com 10 a 19 anos: 10%
• Contratos com 20+ anos: 5%

Pode-se ainda deduzir despesas relacionadas com o imóvel (obras de manutenção, condomínio, IMI), até um limite legal.

Sim. O inquilino pode deduzir 15% das rendas pagas durante o ano, com um limite máximo de €600/ano (ou €800 para famílias com escalões de IRS mais baixos).

Para deduzir, é essencial que:

• O contrato esteja registado nas Finanças
• Os pagamentos das rendas sejam declarados no e-fatura
• Os recibos eletrónicos sejam emitidos pelo senhorio

Sem registo do contrato, não há dedução.

O IMI é sempre pago pelo proprietário (senhorio), conforme a lei. No entanto, é prática comum (e legal) o contrato estipular que o IMI é repassado ao inquilino, dividido pelos meses do ano.

Exemplo: IMI anual de €360 → €30/mês adicionados à renda. Tem de ficar expressamente escrito no contrato e o inquilino deve receber comprovativo do pagamento ao senhorio.

Sim. O recibo de renda eletrónico é obrigatório desde 2015. É emitido pelo senhorio no Portal das Finanças e enviado por email ao inquilino até ao 5º dia útil do mês seguinte ao pagamento.

Sem recibo:

• O senhorio incorre em coima
• O inquilino não pode deduzir no IRS
• O senhorio não consegue justificar o rendimento

O recibo é emitido com base nos dados do contrato registado.

Não, o arrendamento de imóveis para habitação está isento de IVA. Apenas paga IRS (categoria F).

Para arrendamento não-habitacional (lojas, escritórios), pode haver IVA dependendo da opção do senhorio (renuncia à isenção é possível).

Não. O inquilino tem direito ao gozo pleno e pacífico do imóvel. O senhorio só pode entrar:

• Com autorização prévia do inquilino (vistorias, obras, visitas para venda)
• Em emergência (ruína iminente, fugas graves) com testemunhas
• Por decisão judicial em casos específicos

Entrar sem autorização constitui violação de domicílio, crime previsto no artigo 190º do Código Penal.

Por defeito, a lei não proíbe animais. No entanto, o contrato pode incluir cláusula que proíba ou condicione (ex.: "permitido apenas animais de pequeno porte").

Se o contrato é omisso, animais são permitidos desde que não causem:

• Danos materiais ao imóvel
• Incómodo grave aos vizinhos (latidos constantes, etc.)
• Problemas de higiene

Em casos extremos, o senhorio pode pedir a saída do animal mas não automaticamente rescindir o contrato.

Depende:

• Pequenas benfeitorias (pintar paredes da mesma cor, mudar lampadas, etc.) - geralmente permitidas
• Obras significativas (deitar paredes abaixo, mudar pavimentos, etc.) - requerem autorização escrita do senhorio
• Furos para suportes (TV, prateleiras) - depende do contrato; alguns senhorios proíbem

Obras feitas sem autorização podem implicar a obrigação de repor o estado original a expensas do inquilino e, em casos graves, rescisão do contrato.

Por norma, as contas de consumo (água, luz, gás, internet, TV) são da responsabilidade do inquilino, e os contratos são feitos no nome dele.

O condomínio e o IMI são, por defeito, do senhorio, mas podem ser repassados ao inquilino se o contrato assim o estipular.

O seguro de incêndio é obrigatório e fica a cargo do proprietário. O inquilino pode optar por subscrever um seguro de recheio que cobre os seus bens pessoais.

A regra geral está no artigo 1074º do Código Civil:

• Reparações estruturais e de manutenção do imóvel: senhorio (telhado, canalização, sistemas eléctricos)
• Pequenas reparações de uso normal: inquilino (torneiras a pingar, lâmpadas, pequenas pinturas)
• Danos causados pelo inquilino: inquilino (sempre)

Em caso de dúvida, vale a regra: se é necessário para o imóvel funcionar minimamente, é do senhorio. Se é conforto/uso normal, é do inquilino.

O inquilino pode denunciar a qualquer momento após 1/3 da duração do contrato (mínimo 4 meses), com aviso prévio:

• Contratos < 1 ano: 30 dias de pré-aviso
• Contratos de 1 a 6 anos: 60 dias
• Contratos ≥ 6 anos: 120 dias

Antes do período mínimo, o inquilino pode sair pagando uma indemnização equivalente às rendas até ao limite mínimo - salvo se o contrato tiver cláusula mais favorável.

O aviso deve ser feito por escrito, com prova de recepção (carta registada com aviso de recepção).

Não. O senhorio só pode rescindir/despejar antecipadamente em situações específicas:

• Falta de pagamento de renda (3 meses ou 4 atrasos em 12 meses)
• Cessão ou subarrendamento não autorizado
• Uso para fim diferente do contratado
• Danos graves causados intencionalmente ou por negligência
• Necessidade de habitação própria (pré-aviso de 6 meses)
• Obras profundas autorizadas

Em qualquer caso, o despejo passa por procedimento legal - não pode ser feito pela força, troca de fechaduras ou corte de utilidades. Estas ações constituem crime.

Depende da via:

• Procedimento Especial de Despejo (BNA): 4 a 6 meses em média, para casos de incumprimento óbvio (rendas em atraso comprovadas, fim de prazo)
• Ação judicial: 12 a 24 meses, para casos contestados
• Recursos: podem prolongar até 3 anos ou mais

O BNA é significativamente mais rápido e é obrigatório para contratos registados nas Finanças. Recomendamos sempre o registo.

Custos típicos:

• BNA: taxa de 25 UC + custos de notificação (cerca de €300-400 no total)
• Advogado: €500 a €2.000 dependendo da complexidade
• Custas judiciais em ações contestadas: €500 a €2.000
• Honorários de oficial de justiça para entrega forcada do imóvel

Em caso de vitória, o senhorio pode reaver custas e até rendas em atraso. Mas o tempo perdido raramente compensa - daí a importância de selecionar bem o inquilino e exigir caução ou fiador.

Só com autorização expressa e escrita do senhorio. O artigo 1088º do Código Civil determina que o subarrendamento sem autorização é causa de resolução do contrato.

Mesmo com autorização, o inquilino original continua responsável pelo contrato original perante o senhorio.

Não, salvo autorização expressa do senhorio. Alojamento Local (AL) é considerado uso comercial diferente da habitação permanente.

Além disso, mesmo com autorização, é necessário:

• Registo de AL na câmara municipal
• Cumprir requisitos legais (se€gurança, capacidade, etc.)
• Pagar imposto sobre rendimentos de AL (categoria B do IRS, com regime simplificado)
• Em zonas de contenção (Lisboa centro, Porto, etc.), ter licenciamento específico

Fazer AL sem autorização do senhorio é causa de resolução imediata do contrato.

Sim, desde que todos os ocupantes estejam identificados no contrato. Se os colegas não constarem do contrato original, pode ser considerado subarrendamento de quartos - o que requer autorização.

O melhor é fazer um contrato com múltiplos inquilinos (como permite a Renda.app), garantindo que todos são responsáveis solidariamente pela renda e pelas obrigações.

Sim, sem qualquer restrição. Estrangeiros (residentes ou não residentes em Portugal) podem arrendar livremente imóveis em Portugal, tanto como senhorios como inquilinos.

Os requisitos são os mesmos dos cidadãos portugueses: NIF, identificação válida (passaporte ou cartão de cidadão europeu) e capacidade financeira comprovada.

Sim. O NIF (Número de Identificação Fiscal) é obrigatório para qualquer transação financeira em Portugal, incluindo arrendamento.

Estrangeiros podem obter NIF gratuitamente:

• Em Portugal: em qualquer Serviço de Finanças ou Loja do Cidadão
• Fora de Portugal: através de representante fiscal (advogado, contabilista, ou serviços online)
• Cidadãos UE/EEE: não precisam de representante fiscal
• Cidadãos de países terceiros: precisam de representante fiscal residente em Portugal

O senhorio tipicamente pede:

• NIF português
• Passaporte ou cartão de cidadão UE
• Comprovativo de rendimentos: contrato de trabalho em Portugal, recibos do estrangeiro, ou prova de poupanças substanciais
• Referências de senhorios anteriores (pode ser do estrangeiro)
• Caução - muitas vezes mais elevada (3-6 meses) para compensar falta de histórico em Portugal
• Fiador - muitas vezes exigido se não há vínculo profissional em Portugal

Em alternativa ao fiador, podes contratar seguro de renda ou pagar vários meses adiantados.

Para ser válido em tribunais portugueses e registado nas Finanças, o contrato deve estar em português. Pode haver uma versão em inglês anexada para conveniência, mas a versão portuguesa prevalece.

A Renda.app gera o contrato sempre em português (versão oficial), mas o formulário está disponível em inglês para facilitar o preenchimento por expats.

Sim. Senhorios não residentes em Portugal pagam taxa fixa de 25% sobre os rendimentos prediais brutos, sem possibilidade de englobamento ao rendimento global.

No entanto, podem deduzir despesas relacionadas com o imóvel (manutenção, IMI, condomínio) até um limite. Devem nomear representante fiscal em Portugal.

As reduções para contratos de longa duração (15%, 10%, 5%) também se aplicam a não residentes.