Rescindir contrato de arrendamento: prazos, formas, riscos

1. Denúncia pelo inquilino

É a forma mais comum: o inquilino quer sair antes do fim do contrato (ou no fim do prazo, sem renovar). As regras dependem do momento e do tipo de contrato:

• A meio de um contrato de prazo certo: pode denunciar a todo o tempo depois de decorrido um terço do prazo inicial ou da renovação, com 120 dias de pré-aviso se o prazo for de 1 ano ou mais, ou 60 dias se for inferior a 1 ano (artigo 1098.º, n.º 3, do Código Civil).
• Se o senhorio se opôs à renovação: pode sair a todo o tempo com 30 dias de pré-aviso (artigo 1098.º, n.º 4).
• No fim do prazo, sem renovar: oposição à renovação com 120, 90 ou 60 dias de antecedência, consoante a duração (artigo 1098.º, n.º 1). Ver o guia da oposição à renovação.
• Contrato de duração indeterminada: depois de 6 meses de duração efetiva, com 120 dias de pré-aviso se o contrato já tiver 1 ano ou mais, ou 60 dias se tiver até 1 ano (artigo 1100.º, n.º 1).

A denúncia produz efeitos no final de um mês do calendário, a contar da comunicação (artigos 1098.º, n.º 5, e 1100.º, n.º 3). Se o pré-aviso não for respeitado, o contrato cessa na mesma, mas o inquilino paga as rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta, exceto em caso de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte do inquilino ou de pessoa que com ele viva em economia comum há mais de um ano (artigo 1098.º, n.º 6).

A denúncia deve ser por escrito, registada com aviso de receção, ou por email com confirmação de leitura.

2. Denúncia pelo senhorio

Mais restritiva. O senhorio pode denunciar:

• No fim do prazo certo, por oposição à renovação, com 240 dias de antecedência (prazo de 6 anos ou mais), 120 dias (de 1 a menos de 6 anos), 60 dias (de 6 meses a menos de 1 ano) ou um terço do prazo (menos de 6 meses) (artigo 1097.º, n.º 1). A oposição à primeira renovação só produz efeitos decorridos 3 anos da celebração do contrato (artigo 1097.º, n.º 3).
• Em contrato de duração indeterminada, sem justificação, com pelo menos 5 anos de antecedência (artigo 1101.º, alínea c)).
• Para habitação própria ou de descendentes em 1.º grau: em contrato de duração indeterminada, com pelo menos 6 meses de antecedência e o fundamento indicado de forma expressa na comunicação (artigos 1101.º, alínea a), e 1103.º, n.º 1). Em prazo certo, é a exceção à regra dos 3 anos na primeira renovação (artigo 1097.º, n.º 4).

3. Resolução por incumprimento

Aplica-se quando há incumprimento grave de uma das partes. Causas mais comuns:

Pelo senhorio:

• Falta de pagamento de renda por mais de 3 meses, mesmo após interpelação.
• Uso do imóvel para fim diferente do contratado (ex: AL não autorizado).
• Cessão ou subarrendamento sem autorização.
• Danos graves ao imóvel.

Pelo inquilino:

• Senhorio não realizar obras estruturais necessárias.
• Privação de serviços essenciais (água, luz) por culpa do senhorio.
• Imóvel torna-se inabitável (sem culpa do inquilino).

A resolução pode ser extrajudicial (por carta com aviso de receção) ou judicial (ação em tribunal). Tem que ser fundamentada em causa concreta.

4. Cessação por acordo

A forma mais limpa: ambas as partes assinam acordo de revogação do contrato, fixando data de saída, devolução da caução, e quitação. Não há indemnizações nem litígios.

Recomendado quando:

• Inquilino sai antes do prazo mas o senhorio já tem novo inquilino.
• Senhorio precisa do imóvel para venda ou habitação própria, e há acordo amigável.
• Há disputa em curso e ambos querem resolver fora de tribunal.

Indemnizações

Em geral, quem incumpre paga:

• Inquilino que sai antes do prazo sem pré-aviso suficiente: paga as rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta (artigo 1098.º, n.º 6).
• Senhorio que despeja sem causa legítima: indemnização ao inquilino, geralmente 1-3 meses de renda.
• Inquilino que se recusa a sair após denúncia válida: senhorio pode pedir despejo + indemnização por ocupação indevida.

Despejo: como funciona em 2026

O processo é mais ágil do que era:

1. Notificação ao inquilino (carta registada com aviso de receção, ou via balcão).
2. Balcão Nacional do Arrendamento (BNA): para casos simples (renda em atraso > 3 meses, fim de prazo certo), procedimento extrajudicial em 30-60 dias.
3. Tribunal: para casos com defesa do inquilino ou disputas contestadas. Demora 6-18 meses.
4. Solicitador de execução faz a execução do despejo (entrega do imóvel ao senhorio).

Erros comuns

1. Mudar a fechadura do imóvel sem ordem judicial - é crime de coação. Não faças isto.
2. Cortar água ou luz ao inquilino para "forçar a saída" - também ilegal.
3. Aceitar nova renda após uma denúncia - pode anular a denúncia (renúncia tácita).
4. Não fazer auto de vistoria à saída - perdes prova para reter caução por danos.