Atualização de rendas em 2026: coeficiente, regras, exceções

O coeficiente de 2026

O coeficiente é apurado pelo INE com base na variação do Índice de Preços no Consumidor (IPC, sem habitação) e publicado em aviso no Diário da República até 30 de outubro do ano anterior. Para 2026, o coeficiente legal é 1,0224 (subida de 2,24%), publicado no Aviso n.º 23174/2025/2 (Diário da República, 2.ª série, n.º 181, de 19 de setembro de 2025).

Em renda mensal:

E em 2027?

O coeficiente para 2027 já foi publicado: 1,0256 (subida de 2,56%), no Aviso n.º 24199/2026/2 (Diário da República, 2.ª série, n.º 191, de 1 de outubro de 2026). Aplica-se sobre a renda em vigor na data da atualização. Exemplo: uma renda de €800 passa a €820,48 (+€20,48).

Quando posso atualizar?

Se o contrato não fixar outro regime, a primeira atualização pode ser exigida um ano depois do início do contrato e as seguintes, sucessivamente, um ano depois da atualização anterior (artigo 1077.º, n.º 2, alínea b), do Código Civil). Se o teu contrato começou a 1 de março, a primeira atualização pode ser a partir de 1 de março do ano seguinte (não antes).

Se num ano não atualizares, os aumentos que não fizeste não se recuperam: não podes cobrar a diferença dos meses que já passaram. Mas o coeficiente desse ano não se perde logo. Podes aplicá-lo em anos posteriores, desde que não tenham passado mais de 3 anos sobre a data em que o podias ter aplicado pela primeira vez (artigo 1077.º, n.º 2, alínea d)).

Como comunicar a atualização

A atualização só é eficaz se comunicada por escrito ao inquilino com pelo menos 30 dias de antecedência. A comunicação deve indicar:

1. O coeficiente aplicado (ex: 1,0224 para 2026).
2. O valor da renda atual e o valor atualizado.
3. A data a partir da qual entra em vigor.
4. A base legal (artigo 1077.º do Código Civil).

Forma da comunicação: idealmente carta registada com aviso de receção, ou email com confirmação de leitura. WhatsApp/SMS é territorialmente cinzento - funciona em juízo se reconhecido pelo inquilino, mas não é a melhor prova.

E se o inquilino se recusar a pagar a renda atualizada?

Há um caminho de 4 passos:

1. Insistir por escrito, anexando a comunicação anterior e jurisprudência sobre o coeficiente.
2. Aceitar a renda antiga apenas como pagamento parcial, anotando o resto como em dívida.
3. Após 3 meses de incumprimento parcial: resolução do contrato por incumprimento.
4. Em paralelo: ação executiva contra o inquilino e o fiador para recuperar as diferenças.

Contratos antigos vs novos

Há uma distinção importante:

• Contratos celebrados após 12 de novembro de 2012: regime ordinário do NRAU. Atualização anual com coeficiente do INE, mediante comunicação prévia.
• Contratos antigos (anteriores a 1990): tinham regime de renda condicionada. Foram liberalizados pela Lei 31/2012, mas ainda há contratos protegidos por idade do inquilino ou rendimento. Casos especiais.
• Contratos com cláusula de não-atualização: se assinaste cláusula expressa de não atualizar, vale o que foi acordado. A lei permite que as partes acordem em não aplicar o coeficiente.

Posso aplicar um coeficiente superior ao do INE?

Em geral, não. O coeficiente legal é o teto. Aplicar 5% quando o INE manda 2,24% é abusivo e o inquilino pode contestar.

A excepção é quando há cláusula contratual expressa que prevê outra forma de atualização (ex: 50% do IPC). Mas mesmo aí, há limites de razoabilidade fiscalizados em tribunal.

Coeficientes publicados (2021-2027)

Fonte: avisos do INE publicados no Diário da República, 2.ª série (Avisos n.º 15365/2020, n.º 17989/2021, n.º 20980-A/2023, n.º 23099/2024/2, n.º 23174/2025/2 e n.º 24199/2026/2) e, para 2023, artigo 2.º da Lei n.º 19/2022, de 21 de outubro.