Fiador no arrendamento: é obrigatório? Como funciona?

O que é um fiador?

O fiador é uma terceira pessoa que se compromete a pagar as obrigações do inquilino caso este não cumpra. É uma garantia para o senhorio: se o inquilino deixar de pagar a renda, ou causar danos, o senhorio pode exigir o pagamento ao fiador.

Está regulado pelos artigos 627.º e seguintes do Código Civil. No arrendamento, é a garantia mais comum em Portugal, mais ainda que a caução.

É obrigatório?

Não. Nenhuma lei portuguesa obriga a ter fiador num contrato de arrendamento. Mas o senhorio pode condicionar a celebração do contrato à existência de fiador - é uma exigência contratual, não legal.

Quando o senhorio é mais flexível? Tipicamente em três casos:

• Inquilino com vínculo laboral sólido (efetivo, função pública, contrato sem termo).
• Inquilino que aceita pagar uma caução superior (tipicamente 2 meses).
• Inquilino que apresenta seguro de renda ou caução em conta bloqueada.

Quem pode ser fiador?

Qualquer pessoa singular maior de 18 anos, capaz e idóneo financeiramente. Na prática, os senhorios procuram:

• Familiares próximos (pais, irmãos) - é o mais comum.
• Com rendimentos comprovados (recibos de vencimento, IRS).
• Com património relevante (proprietário de imóvel próprio, idealmente).
• Solvente (sem incidentes na CRC do Banco de Portugal).

Quais as responsabilidades do fiador?

A regra padrão é a responsabilidade solidária: o senhorio pode exigir o pagamento direto ao fiador, sem precisar de tentar primeiro contra o inquilino. As responsabilidades incluem:

1. Rendas em falta, incluindo juros de mora.
2. Danos no imóvel além da caução.
3. Indemnização por incumprimento contratual.
4. Custas e honorários se houver execução judicial.

A fiança mantém-se durante toda a vigência do contrato e respetivas renovações automáticas, salvo cláusula em contrário ou exoneração expressa.

Como exonerar-se da fiança?

O fiador pode pedir exoneração em duas situações:

• Por mútuo acordo com o senhorio - o senhorio aceita libertar o fiador, normalmente porque o inquilino apresenta nova garantia.
• Após renovação automática - se o contrato se renovar sem o fiador concordar expressamente, este pode comunicar a exoneração para o período renovado, com 30 dias de antecedência (artigo 651.º CC).

A exoneração deve ser sempre por escrito, registada com aviso de receção, para haver prova.

Alternativas ao fiador

Se o teu inquilino não tiver fiador, há outras formas de dar garantias:

1. Seguro de renda

Companhia de seguros que cobre rendas em falta + danos. Custo típico: 4-7% da renda mensal. Inquilino paga, senhorio recebe garantia.

2. Caução depositada em conta bloqueada

Inquilino deposita 2-3 meses numa conta especial do banco. Banco só liberta com acordo das duas partes ou ordem judicial.

3. Adiantamento maior

Lei limita a 1 mensalidade de adiantamento de renda. Mas é comum acordar caução = 2 meses de renda + 1ª renda paga, totalizando 3 meses à entrada.

4. Garantia bancária

O banco emite garantia ao senhorio até X meses de renda. Mais formal, custa cerca de 1-2% ao ano sobre o valor garantido. Comum em arrendamentos comerciais.

Cláusula de fiador num contrato - o que deve dizer

Uma cláusula sólida deve incluir:

• Identificação completa do fiador (NIF, morada, estado civil).
• Declaração expressa de responsabilidade solidária.
• Extensão da fiança às renovações automáticas.
• Possibilidade de exoneração nos termos do art. 651.º CC.
• Assinatura do fiador no contrato.

Perguntas frequentes

Pode haver mais do que um fiador?

Sim. É frequente os pais do inquilino assinarem ambos como fiadores. A responsabilidade pode ser solidária (cada um responde por 100%) ou repartida.

O fiador pode dar habitação?

Não. A fiança é apenas garantia financeira. O fiador não tem direito ao imóvel.

O que acontece se o fiador falecer?

A fiança transmite-se aos herdeiros, até ao limite da herança recebida. Mas o senhorio pode exigir um novo fiador como condição para manter o contrato.