A regra de ouro
O Código Civil distingue entre despesas de uso (suportadas pelo inquilino) e despesas de propriedade (suportadas pelo senhorio). Mas o contrato pode estipular outra coisa, dentro de limites razoáveis.
Quadro completo
| Despesa | Por defeito | Pode negociar? |
|---|---|---|
| Renda | Inquilino | Não (é o objeto) |
| Imposto do selo | Inquilino (na prática) | Sim |
| Caução | Inquilino | Sim |
| Água | Inquilino | Não |
| Luz | Inquilino | Não |
| Gás | Inquilino | Não |
| Internet/telecomunicações | Inquilino | Não |
| TV cabo / streaming | Inquilino | Sim (raro) |
| Condomínio (parte fixa) | Senhorio | Sim, com limites |
| Condomínio (despesas extraordinárias) | Senhorio | Não |
| IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) | Senhorio | Não |
| Seguro de incêndio | Senhorio | Não |
| Seguro multirriscos habitação (recheio) | Inquilino | Sim |
| Manutenção corrente (lâmpadas, torneiras) | Inquilino | Não |
| Reparações estruturais | Senhorio | Não |
| Pintura no fim do contrato | Inquilino (se acordado) | Sim |
Condomínio - onde estão as armadilhas
A regra é simples: o senhorio paga o condomínio, salvo estipulação em contrário. Mas é prática frequente em contratos atuais que o inquilino pague a parte fixa do condomínio (quota mensal de manutenção). Isto é legal, desde que:
- Esteja expresso no contrato.
- Seja especificado o valor (ou método de cálculo).
- Não inclua despesas extraordinárias (obras grandes, melhoramentos).
Se o contrato for omisso, vale a regra: senhorio paga tudo.
IMI
O IMI é, por natureza, um imposto sobre a propriedade. É sempre do senhorio. Tentar repassar para o inquilino é cláusula abusiva e nula.
Em compensação, o senhorio pode deduzir o IMI nas despesas relacionadas com o arrendamento na declaração de IRS (categoria F).
Água, luz e gás
São despesas de consumo, sempre do inquilino. Há duas variantes:
- Contadores autónomos: contratos em nome do inquilino, paga diretamente. Mais limpo.
- Contadores partilhados: contas em nome do senhorio, este reparte e cobra ao inquilino. Comum em quartos individuais ou pequenos prédios.
Cláusula de despesas? Já está no contrato.
O nosso gerador inclui cláusula clara sobre divisão de despesas, com opções para cada cenário (água por consumo, condomínio fixo incluído, etc.).
Gerar contrato →Seguro de incêndio vs. multirriscos
Confusão comum:
- Seguro de incêndio do imóvel - obrigatório por lei para frações em condomínio. Senhorio paga.
- Seguro multirriscos da habitação (recheio) - protege bens do inquilino. Inquilino contrata, se quiser.
Reparações: pequenas vs. grandes
O artigo 1074.º do Código Civil estabelece:
- Senhorio: reparações estruturais, sistemas centrais (canalização, eletricidade base), substituição de equipamentos avariados por desgaste normal.
- Inquilino: pequenas reparações de uso (lâmpadas, torneiras, pequenas pinturas) e qualquer dano causado por má utilização.
Linha cinzenta: caldeira que avaria por uso normal. Em geral é do senhorio (peça de equipamento). Se o inquilino partiu por descuido, é dele.
Pintura ao sair
Não há lei expressa sobre pintura final. Em geral:
- Se o contrato não menciona nada: inquilino entrega no estado de uso, senhorio assume desgaste normal.
- Se o contrato obriga a entregar pintado: cláusula válida, mas tem que ser razoável (não exigir pintura de loja nova quando o inquilino apenas viveu 1 ano).