O que é a categoria F?
A categoria F engloba os rendimentos prediais - rendas recebidas pelo arrendamento de imóveis (urbanos ou rústicos), e outras formas de cessão temporária de uso de bens imobiliários.
É declarada no Anexo F da declaração modelo 3, entregue anualmente em junho.
Taxa autónoma vs. englobamento
A regra geral: taxa autónoma de 25% sobre o rendimento líquido (rendas - despesas dedutíveis).
Mas o senhorio pode optar por englobar os rendimentos prediais aos restantes (categoria A, B, etc.), aplicando a tabela progressiva. Faz sentido quando:
- O total de rendimentos é baixo (escalão até €7.703 paga 14,5%).
- Há perdas dedutíveis em outras categorias.
Para a maioria dos senhorios com salário médio ou alto, a taxa autónoma de 25% é mais vantajosa.
Taxas reduzidas para contratos de longa duração
A Lei 56/2023 (Mais Habitação) introduziu taxas progressivamente mais baixas para contratos com mais duração:
| Duração do contrato | Taxa autónoma |
|---|---|
| Até 2 anos | 25% |
| 2 a 5 anos | 15% |
| 5 a 10 anos | 10% |
| 10 a 20 anos | 5% |
| Mais de 20 anos | 5% |
Tradução prática: um contrato de 5 anos paga 10% em vez de 25%. Em €10.000/ano de renda, isto são €1.500/ano de poupança fiscal.
Despesas dedutíveis
O senhorio pode deduzir as despesas necessárias para obter ou manter os rendimentos:
- IMI do imóvel.
- Condomínio (parte fixa + extraordinária paga pelo senhorio).
- Seguro de incêndio e seguros relacionados.
- Imposto do selo pago no contrato.
- Reparações e conservação (não estruturais; estruturais entram em depreciação).
- Comissões de mediadores imobiliários.
- Despesas com administradores de imóveis.
- Custos com certificação energética.
O total de despesas não pode exceder o valor das rendas brutas recebidas (não há prejuízo fiscal em categoria F).
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O senhorio deve guardar 4 anos:
- Cópia do contrato de arrendamento.
- Recibos de renda (RRE) emitidos.
- Comprovativos das despesas dedutíveis (faturas em nome do NIF do senhorio).
- Comprovativos do IMI e do seguro de incêndio.
Casos especiais
Co-propriedade
Se o imóvel pertence a mais do que uma pessoa (casal, herdeiros), o rendimento é dividido proporcionalmente. Cada um declara a sua quota-parte no seu IRS individual.
AL vs. arrendamento
Se o senhorio explora o imóvel em Alojamento Local, é categoria B (atividade comercial), não F. As taxas, deduções e regime são totalmente diferentes.
Senhorio não residente
Se vives fora de Portugal, há retenção na fonte de 25% no momento do pagamento, com possibilidade de reembolso parcial via convenção fiscal.
Como preencher o anexo F
- Quadro 4: identifica cada imóvel (artigo matricial, fração, freguesia).
- Quadro 4A: total de rendas recebidas no ano (somatório dos RRE).
- Quadro 4B: despesas dedutíveis (com discriminação por imóvel).
- Quadro 5: contratos de longa duração (para taxas reduzidas).
- Quadro 7: opção pelo englobamento (se aplicável).
Erros comuns que custam dinheiro
- Não declarar despesas por preguiça - perdes 25-50% de poupança.
- Não optar por contrato de 5+ anos - perdes a taxa de 10% (vs 25%).
- Esquecer o IMI nas deduções - é frequentemente a maior despesa.
- Não guardar faturas - sem prova, a AT desconsidera a dedução.